Si vous êtes propriétaire bailleur, ce qui suit va certainement vous intéresser. Surtout, si vous envisagez de faire des travaux dans la maison ou l’appartement que vous louez, faites-le en 2018 pour bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, les travaux qui seront réalisés dès maintenant et tout au long de l’année 2018 seront déductibles en 2018, puis de nouveau à hauteur de 50 % en 2019. Plus de détails sur les travaux déductibles en 2018, c’est par ici.
Faire déduire de ses impôts les travaux réalisés sur l’année 2018
Le principe :
Tout particulier propriétaire qui loue son bien immobilier sait déjà que les travaux de rénovation effectués sur son logement vont constituer une charge déductible de son revenu foncier. De plus, lorsque les travaux représentent un montant supérieur au montant des loyers, la différence entre les deux représente un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 euros par année). Lorsqu’il y a un surplus, il est alors reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Dans la pratique, les propriétaires souhaitent parfois engager des travaux pour remettre un neuf un bien locatif mais ils sont hésitants et préfèrent souvent reporter lorsqu’ils étudient de plus près le montant de la facture des travaux à réaliser.
2018, l’année des possibles !
Cette année, les propriétaires vont être aidés s’ils envisagent de faire des travaux et surtout s’ils le font dès maintenant. En effet, pour tous les travaux réalisés en 2018, les montants seront déductibles des impôts dans leur totalité. De plus 50 % du montant des travaux pourra être déduit de nouveau en 2019.
Par exemple, si un propriétaire fait réaliser des travaux pour un montant global de 60 000 euros en 2018, il pourra à nouveau déduire 30 000 euros en 2019, ce qui représentera un total de 90 000 euros en tout tandis qu’il n’aura déboursé que 60 000 euros !
Comment est-ce possible ? La mise en place du prélèvement à la source qui aura lieu en 2019 a quelque peu fait bouger les lignes. Pour éviter que les propriétaires soient tentés de reporter les travaux n’ayant pas de caractère urgent, sur l’année 2019 et que 2018 soit une année difficile pour la filière bâtiment, ce système permet d’équilibrer la tendance.
Travaux 2018 : pour quels travaux et que dit la loi ?
Le texte de loi
Le texte de référence est la Loi 2016-1917 du 29-12-2016 art. 60, II-K-1-2° et Ord. 2017-1390 du 22-9-2017. Elle énonce les modalités permettant de déduire le montant de vos travaux (en totalité pour l’année 2018 et pour moitié sur 2019) dont extrait ci-après :
« K.-1. Par dérogation aux articles 12,13,28 et 31 du code général des impôts, les charges de la propriété sont déductibles dans les conditions suivantes :
1° Celles mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l’article 31 du code général des
impôts, afférentes à des dettes dont l’échéance intervient en 2017, ne sont déductibles que pour la
détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2017 ;
2° Celles mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l’article 31 du code
général des impôts sont retenues, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année
2018, à hauteur de la moyenne des montants respectivement supportés au titre de ces mêmes dépenses
en 2017 et en 2018.
Toutefois, le 2° du présent 1 ne s’applique pas aux dépenses afférentes à des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété en application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ni aux travaux effectués sur un immeuble acquis en 2018, ni aux dépenses afférentes a ̀des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine en application de l’article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé après avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine. »
Quels sont les travaux concernés ?
Sont concernés exclusivement les travaux non-urgents (voir extrait de « Legifrance » ci-dessus). Par exemple, si à la suite d’intempéries, vous constatez des dégâts sur votre bien immobilier et que vous souhaitez faire des réparations, ces travaux n’entrent pas dans le champ concerné par la déduction d’impôts. Idem si votre syndic décide de faire procéder d’office à des travaux.
En bref, les travaux concernés sont ceux qui peuvent logiquement être menés à tout moment, sans présenter de caractère urgent.
Bon à savoir : le dispositif est surtout avantageux pour les gros travaux et moins intéressant lorsqu’il s’agit de petits travaux.
Quel régime fiscal pour le propriétaire ?
D’une part, le bien loué doit être vide. De plus, les locations meublées ne sont donc pas concernées.
Sont concernés les propriétaires relevant du régime réel dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires qui relèvent du régime micro-foncier ne sont pas concernés.
Déduire le montant des travaux, en pratique
Le mieux est de faire réaliser vos travaux en 2018. Même si en début 2019, le passage au prélèvement à la source est mis en place, vous pourrez mentionner ces travaux sur la déclaration à déposer en début d’année 2019. N’attendez plus et faites, dès aujourd’hui réaliser quelques devis pour évaluer le montant des travaux à faire.
Ne laissez pas passer une telle opportunité !
En faisant réaliser les travaux en 2018, vous avez tout bon ! Si vous attendez 2019, vous ne pourrez déduire que la moitié du montant et il vaudra mieux alors attendre 2020.
Propriétaire-bailleurs, c’est en 2018 que tout se joue pour vos travaux !
Le coût global des travaux que va engager le propriétaire devra être supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers majoré de 21 400 euros (c’est-à-dire deux fois le montant du déficit annuel imputable).
Vous avez donc le feu vert en 2018, que ce soit pour réaliser un investissement locatif dans de l’ancien, ou en faisant réaliser de gros travaux de rénovation. La déduction à faire sera supérieure à ce que vous aurez dépensé.
