Loi Duflot-ALUR, ça change quoi pour les bailleurs et les locataires ?

Duflot-ALUR, ça change quoi pour les bailleurs et les locataires ?
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Mesure n°1 : des loyers mieux encadrés

Dans 28 zones dites « tendues » (en clair, des agglomérations de plus de 50 000 habitants telles que Paris, Lille ou encore Marseille, dans lesquelles la demande immobilière est beaucoup plus forte que l’offre), la loi Duflot-ALUR met en place un loyer médian de référence par catégorie de logement (studio, T1, T2, etc.). Établi d’après des données collectées auprès des agences immobilières, ce loyer médian (hors charges et au m2) sera réactualisé tous les ans et pourra être consulté sur Internet.

Pour info, et selon les chiffres avancés par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), une ville comme Lille affiche un loyer médian de 13,19 euros / m2 (contre un loyer moyen de 13,26 euros). À titre de comparaison, le loyer médian à Paris serait de 27,10 euros (et le loyer moyen de 27,92 euros). Et à Nantes, le loyer médian culminerait à 11,25 euros (contre 12,13 euros pour le loyer moyen). Rappelons qu’à la différence d’un loyer « moyen », un loyer « médian » indique que 50% des loyers constatés sont plus chers et que l’autre moitié des loyers est moins coûteuse. En clair, un loyer médian n’est pas faussé par des valeurs extrêmes (prix très élevés ou au contraire très bon marché).

Dès l’automne 2014, le Préfet fixera également un loyer maximal autorisé, c’est à dire un loyer médian de référence majoré de 20%. Ce loyer ne pourra être dépassé que si le bien loué présente une caractéristique exceptionnelle dont ne disposent pas les autres logements situés dans le même quartier. Sont en revanche exclus du dispositif les parkings, les résidences secondaires et les locations saisonnières.

La liste des 28 agglomérations qualifiées de « zones tendues » est consultable ici.

Mesure n°2 : des bailleurs mieux protégés

À compter du 1er janvier 2016, la garantie universelle des loyers (GUL) protégera les bailleurs en cas d’impayés de loyers dans une limite de 18 mois (un mois de franchise étant inclus). La GUL sera plafonnée au loyer médian de référence dans la zone où se trouve le logement occupé par les locataires indélicats.
Intégralement financée par l’État (à hauteur de 450 millions d’euros), la GUL pourra toutefois être refusée par les propriétaires qui auront la possibilité de lui préférer la traditionnelle caution.

Mesure n°3 : des abus mieux combattus

Afin de limiter les abus, les formulaires de bail seront définis par voie de décret et devront comporter certaines mentions obligatoires (descriptif des travaux réalisés depuis la précédente , indication du loyer maximal autorisé, montant du loyer versé par l’ancien locataire, etc.).
Les propriétaires seront dans l’interdiction (sous peine d’amende) de réclamer à leur locataire toute pièce ou document ne figurant pas sur une liste définie par décret.
De plus, les frais d’agence seront désormais supportés intégralement par le propriétaire. Seuls les frais relatifs à l’organisation des visites du bien, à la constitution du dossier du locataire, à la rédaction du bail et à l’état des lieux seront ventilés entre l’agence immobilière et le bailleur.
Quant au délai de préavis, il sera ramené de 3 à 1 mois dans les zones dites tendues.
Enfin, le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire devra lui être retourné dans un délai d’un mois maximum (sous peine d’une majoration de 10% de la somme par mois de retard) à condition toutefois que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée.

Mesure n°4 : des locations saisonnières sous haute surveillance

Dans le but d’encadrer « la location de meublés touristiques de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage », tout bailleur désirant louer son bien pour une durée comprise entre nuit et 8 mois devra désormais se faire préalablement délivrer « une autorisation de changement d’usage du logement » par la mairie.
Sont principalement visées les résidences secondaires. Pour ce qui est de sa résidence principale, le propriétaire dispose toujours du droit de la louer 4 mois par an.

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