Vendre ou louer un bien : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Vendre ou louer un bien : quels sont les diagnostics obligatoires ?
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Lorsque l’on vend ou que l’on met son bien immobilier à la location, il faut fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier comporte un certain nombre de diagnostics obligatoires selon le type de bien mis en vente. A suivre, l’état des lieux des diagnostics immobiliers.
Les diagnostics : une mine d’informations
Avoir certaines informations est nécessaire, que ce soit pour vendre ou louer un bien ou pour y vivre. Tout acheteur aimera avoir un aperçu détaillé de ce qui l’attend comme travaux à réaliser et, pour ce faire, les diagnostics ont toute leur importance.
En outre, c’est aussi une question de sécurité autant que de confort : la sécurité d’avoir une installation intérieure de gaz en bon état ou le confort d’emménager dans une maison bien isolée dans laquelle l’acquéreur ne se verra pas devoir laisser toutes ses économies en chauffage ou en travaux d’isolation.
Bref, un moyen d’apporter une certaine transparence lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier et, dans les meilleurs cas, de le valoriser.
Rappel des diagnostics en vigueur
Il existe aujourd’hui un certain nombre de diagnostics à effectuer pour assurer le futur acheteur ou le locataire que la maison est en bon état, saine et bien isolée et qu’elle ne présente pas de risques d’accidents (gaz, électricité). Les diagnostics vont varier selon que l’on parle d’un appartement ou d’une maison et selon la construction et son âge. Bien entendu, l’état de l’installation intérieure de gaz ne s’applique pas si votre habitation n’utilise pas cette énergie.
Citons parmi les principaux diagnostics à effectuer :
– Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) dans tous les cas ;
– L’Etat d’amiante,
– L’Etat relatif à la présence de termites,
– Le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
– L’Etat de l’installation intérieure de gaz,
– L’Etat de l’installation intérieure d’électricité,
– L’Etat de l’installation d’assainissement non collectif (ANC),
– L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques.
Détails des diagnostics immobiliers au cas par cas
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
Ce diagnostic est réalisé par un professionnel qui va déterminer si certains endroits du logement montrent des déperditions thermiques et s’il y a un besoin d’isolation. La classification du bien au moyen d’une lettre (de A à G, A pour un très bon résultat de performance énergétique et G pour le moins bon) permet d’estimer si le bien est une passoire thermique ou s’il est bien isolé. De même, ce diagnostic vise à faire ressortir la consommation de gaz à effet de serre et à faire ressortir le degré de pollution émanant de l’habitat.
C’est le vendeur du logement ou son bailleur qui doit faire réaliser ce diagnostic dont la validité est de 10 ans. Lors d’une vente du bien ou d’une location, le DPE doit obligatoirement figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) pour être remis à l’acquéreur du bien ou au locataire.
Le DPE devra être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité Cofrac.
Une fois le document établi, les résultats du DPE sont communiqués à l’Ademe (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) pour étude. Quant au DPE, il est remis au client.
Enfin, le propriétaire doit acquitter le coût du diagnostic qui est généralement compris entre 150 et 250 euros. Si vous devez procéder à un DPE, n’hésitez pas à demander à votre diagnostiqueur un devis avant de le faire venir.
L’Etat d’amiante
Cet état qui doit être remis au futur acquéreur d’un bien immobilier permet de rechercher la présence de matériaux ou de produits qui contiennent de l’amiante ou de confirmer l’absence de tels matériaux ou produits. C’est un document qui est établi par le vendeur et qui viendra compléter le dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la vente.
Cet état est obligatoire si le permis de construire de votre logement (maison individuelle ou appartement) a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Comme le DPE, l’Etat d’amiante doit être confié à un diagnostiqueur certifié. La validité de ce document est par contre illimitée. Cependant, si le diagnostiqueur trouve de l’amiante, il sera nécessaire de procéder périodiquement à une évaluation des risques pouvant aller jusqu’à
des travaux en vue du retrait de l’amiante.
L’Etat relatif à la présence de termites
Cet état qui sera remis au futur acquéreur permet d’évaluer la présence ou l’absence de termites dans le logement. Cet état est réalisé par un professionnel certifié et sera ajouté au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur au moment de la vente.
Il est obligatoire dès lors que le logement (maison ou appartement) est situé dans une zone à risques et pouvant être infestée de termites. La déclaration de ce risque se fait par arrêté préfectoral, ce qui peut se vérifier directement auprès de la préfecture dont dépend le bien.
Dans le cas où la zone est « à risques » et où l’état est effectué par un diagnostiqueur, sachez que la durée de validité du document est de 6 mois.
Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Ce diagnostic sert à identifier la présence ou l’absence de plomb dans le logement. Il peut en effet arriver que des peintures anciennes contiennent du plomb nocif pour la santé. C’est le vendeur du bien qui se charge de faire faire le Crep par un diagnostiquer certifié en cas de vente ou de location. Ce document est inclus dans le DDT dès lors que le permis de construire du logement (maison ou appartement) est antérieur au 1er janvier 1949.

La validité du Constat de risque d’exposition au plomb est de moins d’un an dans le cas d’une vente et de moins de 6 ans dans le cas d’une location. Cependant, si ce diagnostic ne fait pas apparaitre de présence de plomb ou si la présence est minime (inférieure à 1 mg/cm2) et ne représente pas de risque sur la santé, il n’est pas obligatoire de faire réaliser un Crep pour chaque nouvelle mise en vente ou en location du bien immobilier.
L’Etat de l’installation intérieure de gaz
Si votre logement contient des installations de gaz, vous devrez faire vérifier le bon fonctionnement de ceux-ci pour plus de sécurité. L’état de l’installation intérieure de gaz sera remis par le vendeur au futur acquéreur pour tout logement de plus de 15 ans ou dont le dernier diagnostic date de 15 ans. Ce document est intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis lors de la vente du bien immobilier ou pour un locataire, au moment de la signature du bail.
Attention : tous les logements ayant une installation de gaz sont concernés pour tout bail signé depuis le 1er janvier 2018.
Là encore, la mission doit être confiée à un professionnel certifié. Renseignez-vous au préalable et faites établir un devis.
Dans le cas d’une vente, la durée de validité sera de 3 ans tandis que dans le cas de la location la validité s’étend à 6 ans.
L’Etat de l’installation intérieure d’électricité
Les installations électriques vétustes sont souvent à l’origine de graves accidents et l’on déplore chaque année de nombreuses victimes par suite de non-conformité du système électrique. C’est pourquoi, il est essentiel de faire vérifier l’état de l’installation intérieure d’électricité. C’est une obligation dans le cas d’une vente ou d’une location si le logement a plus de 15 ans. Le vendeur ajoutera ce diagnostic au DDT qui sera remis lors de la vente ou à la signature du bail de location.
Attention : tous les logements ayant une installation d’électricité sont concernés pour tout bail
signé depuis le 1er janvier 2018.
Ce diagnostic est valable 6 ans dans le cas d’une location et sa validité est de 3 ans dans le cas d’une vente.
Comme tous les autres diagnostics, il sera établi par un diagnostiqueur certifié.
L’Etat de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostic concerne souvent les maisons anciennes ou excentrées qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées et qui disposent d’une installation d’assainissement non collectif autonome (fosse septique). La commune (le service public d’assainissement non collectif ou SPANC) contrôle l’installation et effectue alors un diagnostic.
Ce diagnostic devra être produit pour la vente du bien et a une validité de moins de 3 ans.
L’Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Il appartient au vendeur ou au bailleur d’informer le futur acheteur ou le locataire dès lors que le bien immobilier se situe dans une zone présentant un risque naturel, minier et technologique (exemple : risque de radon, zone inondable, mouvements de terrains, etc.).
L’ERNMT doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature (vente ou location) et sera ajouté au DDT.
Ce document est établi par un diagnostiqueur certifié.

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